國(guó)有資産盤活是當前優化國(guó)有資産布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的重要内容。
内容來源 | 中國(guó)經(jīng)營網
今年以來，多地城投公司通過(guò)獲取特許經(jīng)營權的方式來盤活資産，改善收入報表。與此同時，近日，重慶市住房和城鄉建設委員會發(fā)布特許經(jīng)營采購項目，項目内容均爲公租房住宅。對(duì)此，有不少行業人士認爲，該業務可以有效盤活國(guó)有資産，同時可以有效改善城投收入報表。
多位業内人士在接受《中國(guó)經(jīng)營報》記者采訪時表示，國(guó)有資産盤活是當前優化國(guó)有資産布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的重要内容，也是構建新發(fā)展格局、推動經(jīng)濟高質量發(fā)展、提高國(guó)資國(guó)企效能(néng)提升的關鍵。探索公租房特許經(jīng)營業務，勢必對(duì)推動地方政府和城投平台盤活資産起(qǐ)到積極作用。
盤活資産改善報表
重慶市住房和城鄉建設委員會作爲采購人，5個項目采購公告均爲公租房住宅部分特許經(jīng)營項目。據采購公告統計，5個項目共涉及117453套可租賃住房，至少可盤活92億元。
對(duì)于公租房特許經(jīng)營項目，有業内人士認爲，伴随著(zhe)土地收入減少，城投平台業務轉型勢在必行。不過(guò)，業内普遍認爲，城投平台目前的轉型還(hái)沒(méi)有達到完全市場化的水平，依然需要政府給予一定的政策支持，而轉讓特許經(jīng)營權就是一項重要舉措，一方面(miàn)可以有效盤活城投資産，另一方面(miàn)也可以有效改善收入報表，使得城投能(néng)夠實現經(jīng)營上的良性循環，繼而實現保城投、保債務的目的。
在重慶市六屆人大常委會第四次會議第一次全體會議上，重慶市财政局局長(cháng)姜國(guó)傑就2023年市級預算調整情況向(xiàng)大會做報告。姜國(guó)傑說，在一般公共預算方面(miàn)，本級收入調整主要是，通過(guò)公租房住宅項目特許經(jīng)營，盤活存量資産資源，國(guó)有資源（資産）有償使用收入預計增加90億元。
值得注意的是，并非重慶一地探索通過(guò)公租房特許經(jīng)營來盤活資産。今年，天津市也提出，探索房地産發(fā)展新模式，用足用好(hǎo)住房租賃政策，收購優質項目，盤活存量閑置資産，擴大保障性租賃住房和長(cháng)租房供給，滿足各類群體租賃住房需求。不斷完善住房保障體系，通過(guò)特許經(jīng)營等方式，探索公租房運營管理新模式。
記者注意到，今年以來，多地政府通過(guò)發(fā)布特許經(jīng)營權招标等信息來實現地方城投公司國(guó)有資産盤活。江西一家城投公司負責人告訴記者，特許經(jīng)營權樣(yàng)式多重，比如采礦權、砂石開(kāi)采、特種(zhǒng)貿易、廣告傳媒、新舊能(néng)源、智慧停車、數字基站、公墓運營、城市物業、交通收費、污水處理、垃圾場、水電燃氣、充電樁等，都(dōu)可以選擇交給城投公司，通過(guò)經(jīng)營實現營收。該負責人認爲，“上述業務受到區域導向(xiàng)影響，但是公租房業務則有所不同，幾乎各地均有該業務，地方政府可以探索通過(guò)特許經(jīng)營的方式，一方面(miàn)讓地方政府能(néng)夠獲得資金，對(duì)财政起(qǐ)到一定的補充作用，另一方面(miàn)，可以拓展城投公司的新領域和新業務，促進(jìn)城投公司實現轉型升級。”
在該負責人看來，地方政府和城投公司均需要轉換發(fā)展思路，不要拘泥于傳統土地業務。“現在很多城投公司均存在不同程度的盈利能(néng)力偏弱的情況，這(zhè)與自身業務的優良有很大的關系。比如此次重慶發(fā)布公告，初步估算可以盤活92億元的資産。而像我們公司目前從事(shì)的停車特許經(jīng)營，也在逐步培育穩定的現金流，因爲特許經(jīng)營項目普遍存在剛需的特點，即拿到項目之後(hòu)就可以提供現金流，是難得的‘現金奶牛’業務，對(duì)于城投強化盈利能(néng)力是有很大幫助的。”
現代咨詢集團董事(shì)長(cháng)丁伯康認爲，城投平台應該不斷探索，推進(jìn)存量資産盤活利用。“將(jiāng)國(guó)企平台作爲資源整合盤活的載體與紐帶，搭建社會資本與地方政府的合作平台，將(jiāng)國(guó)有資産資源效益充分發(fā)揮。具體有以下幾種(zhǒng)常見思路：對(duì)于單體規模較小且分散、功能(néng)定位重複的資産進(jìn)行整合改造，提升規模化價值；結合經(jīng)濟金融政策熱點及社會發(fā)展熱點，將(jiāng)存量資産進(jìn)行包裝策劃，如城市更新、EOD、鄉村振興、數字産業等；在存量資産原有功能(néng)基礎上，進(jìn)行‘功能(néng)+’改造，探索公共資源有償權益類産品的可融資性；發(fā)揮兩(liǎng)類公司作用，實現‘産權、所有權、經(jīng)營權’等分設經(jīng)營，充分利用社會資本價值。”
負債驅動到權益投入
國(guó)家“十四五”規劃綱要提出，國(guó)有資産盤活是當前優化國(guó)有資産布局、促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的重要内容。
東部地區一位城投公司負責人告訴記者，“不斷優化國(guó)有資産盤活方式，其實就是城投公司從行政化到市場化轉型的過(guò)程。比如特許經(jīng)營項目，其實就是一種(zhǒng)市場化行爲，城投通過(guò)公開(kāi)招标的形式實現業務增收，是從負債驅動到權益投入的轉化，也是城投從管資産到管資本的轉化。同時，要把有限的經(jīng)營性國(guó)有資産和資源，從事(shì)業單位和政府部門剝離出來，交給國(guó)有企業去經(jīng)營和管理，提高國(guó)有資産的配置效率和運營管理效率。”
面(miàn)對(duì)當前的經(jīng)濟環境，多地城投公司提出穩字當先的發(fā)展目标。上述東部地區城投公司負責人認爲，穩字當先首先是穩業務、穩增長(cháng)和穩投資。“轉讓公租房特許經(jīng)營權收回的資金後(hòu)，可用于新增投資建設項目，同時吸引民營企業的參與，以推動重點項目建設和重點區域發(fā)展。”
在丁伯康看來，做好(hǎo)盤活資産的基礎工作，即摸清家底。該項工作需由地方主要領導統籌，以國(guó)企平台戰略性重組爲切入口，圍繞資産整合與盤活，全面(miàn)清查梳理地方國(guó)有資産資源，建立存量資産動态台賬。同時，分門别類明确資産屬性，如按照經(jīng)營性及準經(jīng)營性的“有形資産”，包括工程項目資産、商業/産業不動産、閑置土地資産、市政配套設施等以及“無形資産”，包括特許經(jīng)營權、權益類資産、數據資産等分類，并分階段有序推進(jìn)，抓大放小，成(chéng)熟一批，操作一批。
此外，地方政府主導，加大整合和盤活的力度，爲國(guó)企平台公司改革發(fā)展賦能(néng)。國(guó)有資産的盤活離不開(kāi)政府主導與相關局委部門配合。一方面(miàn)，需要完善相關領域價格調整機制及資産運營/使用的交易結算機制；另一方面(miàn)，需要爲地方國(guó)企賦能(néng)，積極開(kāi)展對(duì)外合作，充分發(fā)揮社會資本、專業運營商的專業優勢。
記者注意到，公租房除了通過(guò)特許經(jīng)營的方式實現資産盤活之外，還(hái)可以通過(guò)發(fā)行REITs的方式在金融方面(miàn)有所突破。早在2021年，北京曾發(fā)行全國(guó)首單公共租賃住房類REITs産品，專項計劃爲公租房資産開(kāi)展私募REITs，融資所涉及的各個環節包括資産估值、資産轉讓、稅務處理等。業内普遍認爲，爲公租房資産合法合規開(kāi)展私募REITs融資進(jìn)行了有益探索，對(duì)公租房公募REITs的推出起(qǐ)到了重要引導作用。
而在前不久，河南省豫資保障房管理運營有限公司2023年度第一期資産支持票據（類REITs）在中國(guó)銀行間市場正式發(fā)行，該項目爲交易商協會公租房類REITs、河南省首單公租房類REITs。豫資保障房相關負責人表示，項目落地後(hòu)將(jiāng)進(jìn)一步豐富河南省範圍内保障房資産證券化産品類型，有利于提升河南省保障性租賃住房運營管理水平和服務質量，爲河南省内租賃住房資産開(kāi)展公募REITs做出了進(jìn)一步探索。