北京上海等一線城市爲代表的中國(guó)房地産市場目前已進(jìn)入“存量經(jīng)濟”階段，商業地産的存量盤活成(chéng)爲開(kāi)發(fā)商目前研究的重要方向(xiàng)， “商改寫”、“酒改寫”、“寫字樓升級改造”案例日益增多，舊改寫字樓、廠房的改造成(chéng)爲已然成(chéng)爲産業地産、商業地産新趨勢新發(fā)展。
舊改爲城市更新帶來了諸多變化，這(zhè)對(duì)整體寫字樓市場有一定促進(jìn)作用，不僅影響了新一代寫字樓項目的設計趨勢，同時帶動了北上廣等稀缺土地資源城市的更新和存量升級。
因改造帶來的變化體現在四個層面(miàn)：物業硬件升級、共享空間打造、藝術氛圍引入以及生态辦公的營造。比如北京中糧廣場内部打造了COFCO FANTASY共享辦公空間，中融信托廣場則利用原有商業的特殊結構，設計了貫通南北的采光中庭，此類均爲舊改市場上較爲成(chéng)功的案例。
案例一：舊廠房改造 幸福裡(lǐ)
幸福裡(lǐ)位于上海長(cháng)甯區番禺路 381 号，由原來的上海橡膠研究所改造而建。幸福裡(lǐ)體量較小，占地 5908 平方米，建築面(miàn)積 11150 平方米，定位于集創意辦公、文化藝術産品展示及商業休閑等多種(zhǒng)業态于一體的綜合型産業園區。
作爲上海文創園區 2.0 時代的一個代表，就改造方面(miàn)來說，幸福裡(lǐ)一個很顯著的特點是并沒(méi)有對(duì)原有「裡(lǐ)弄元素」進(jìn)行放大，而是進(jìn)行了很大程度的翻新和現代化處理。在這(zhè)裡(lǐ)，你看不到裸露的水泥、磚，或者老廠房的工業化空間，它更像一個現代化的産物。
幸福裡(lǐ)改造檔案
資料來源：企業官方,公開(kāi)資料
（一）改造亮點：
1. 産業升級：從制造業到文創，功能(néng)重新定位
幸福裡(lǐ)改造後(hòu)完成(chéng)了從制造業到文創産業的轉變，這(zhè)也和周邊的資源形态密不可分。幸福裡(lǐ)地處長(cháng)甯區法華鎮區域，屬于上海市産業發(fā)展政策重點扶持的環東華時尚創意産業集聚區。
幸福裡(lǐ)改造前後(hòu)對(duì)比
另外，該地靠近上海交通大學(xué)法華校區與作爲上海國(guó)際電影節舉辦地的上海影城，受益于這(zhè)幾方面(miàn)的共同拉動，該地彙集了衆多産業族群，文創氣氛濃厚，這(zhè)也與幸福裡(lǐ)改造後(hòu)的項目定位相匹配。
幸福裡(lǐ)周邊
2. 空間優化：一字型動線，暢達性好(hǎo)，尺度适宜
改造後(hòu)的幸福裡(lǐ)拆除了圍牆，打通了番禺路與幸福裡(lǐ)，由原來的封閉式變爲開(kāi)放式，形成(chéng)了「一」字型動線，一條主幹道(dào)橫貫園區，加上項目以多個獨棟的形式存在，這(zhè)就使得垂直動線上的暢達性極佳。
幸福裡(lǐ)動線改造前後(hòu)對(duì)比
主幹道(dào)寬 6-7 米，尺度适宜，并且可形成(chéng)視覺上的連貫性，也便于兩(liǎng)側鋪面(miàn)展示。另外，開(kāi)放式的設計也爲周邊居民提供了分享、體驗的空間。
主幹道(dào)
另外，園區内有衆多藝術人文雕塑，并有大量綠植，确保了景觀的豐富性。與此同時，園區屋頂上設置了一些太陽能(néng)發(fā)電設備，也呈現了環保節能(néng)的一面(miàn)。
園内景觀
3. 商業配套：打造街區式商業，引入了衆多新興品牌
在園區内，幸福裡(lǐ)在主幹道(dào)兩(liǎng)側打造了一條街區式商業步行街，不僅爲園區内的租戶提供了便利，也通過(guò)商業氣氛與文藝地标的打造導入了外部客流，增加了園區人氣。
園區内「造作」店鋪
台式面(miàn)包店Fascino
西班牙餐廳Snail
網紅餐廳桃園眷村
另外，幸福裡(lǐ)的人性化設施做得非常到位。比如每棟都(dōu)設有直梯，每個樓層都(dōu)設有廁所等，這(zhè)一方面(miàn)方便了入駐人群，另一方面(miàn)也爲未來提升收益回報提供了條件。
（二）兩(liǎng)點不足
1. 體量小，入駐企業類型單一
幸福裡(lǐ)一期隻有 1 萬多方，這(zhè)限制園區容量，這(zhè)也決定了其回報空間有限。目前幸福裡(lǐ)入駐品牌多爲設計類企業，高層空間多是作爲店鋪人員辦公之用。
幸福裡(lǐ)入駐品牌（部分）
2. 配套商業聚客力與驅動力相對(duì)較弱
由于幸福裡(lǐ)缺乏相對(duì)集中的空間，這(zhè)就導緻了其配套商業的聚客力與驅動力相對(duì)較弱。許多客流隻是在此停留，卻并未形成(chéng)實際消費，因此，導入客流能(néng)否轉化爲提袋率有待觀察。另外，幸福裡(lǐ)作爲街區商業，也會受到上海多雨天氣的較大影響。
冷清的服裝店鋪
（三）經(jīng)營狀況與盈利模式
幸福裡(lǐ)園入駐企業多爲成(chéng)熟的文創企業，目前出租率辦公爲 100% ，零售 90% 。幸福裡(lǐ)前期改造投入爲 6000 萬，據官方說法，現已全部收回成(chéng)本，而這(zhè)距其開(kāi)業僅僅兩(liǎng)年多。
1. 租金相對(duì)周邊較高
從操作模式上來說，幸福裡(lǐ)的盈利模式仍是傳統的租金差價。由于改造投入較高，幸福裡(lǐ)的租金比周邊要高，周邊租金在 5 元/平米/天左右，幸福裡(lǐ)辦公區域租金在 6 元/平米/天到 8 元/平米/天，商業在 10 元/平米/天到 18 元/平米/天。
2. “前廠後(hòu)店”模式，提升高層出租率
幸福裡(lǐ)入駐企業不少是首次進(jìn)入上海的成(chéng)熟品牌，這(zhè)些企業在開(kāi)店的同時，也有辦公需求，因此，幸福裡(lǐ)“前廠後(hòu)店”的模式也很好(hǎo)地适應了這(zhè)一需求。低層開(kāi)店，高層辦公，有效地解決了高層出租問題。
幸福裡(lǐ)樓層業态分布
3. 發(fā)揮場地優勢，舉辦多種(zhǒng)活動提升人氣，增加收益
除了固定租金收益，幸福裡(lǐ)作爲上海有代表性的文創園區，還(hái)通過(guò)發(fā)揮場地優勢舉辦時尚發(fā)布會、新産品展示與定制、創意家居用品、藝術陳列品展覽等商務合作，在提升人氣的同時，也增加了收入來源。這(zhè)也是很多創意園區的典型做法。
園區内藝術展廳
尚未營業的地球美食劇場
類似幸福裡(lǐ)的改造項目有很多，這(zhè)些改造一方面(miàn)發(fā)揮了原有空間的再利用，另一方面(miàn)也通過(guò)更新賦予了老廠房新面(miàn)貌，增加了上海的城市活力。
上海的文創園區主要分爲四類：設計策劃類、藝術創作和展示類、技術創新和服務外包類、時尚和休閑服務類。概括來說，已走過(guò)二十多年的上海老廠房改造文創園區，其曆程可以分爲以下三個階段：
上海老廠房改文創園區三個階段
資料來源：企業官方,公開(kāi)資料 克而瑞咨詢制表
文創園區 1.0 ：粗放式自發(fā)運營，現已遭淘汰
最早的文創園區，是通過(guò)一些企業改造老廠房自發(fā)運營的，對(duì)老廠房外立面(miàn)進(jìn)行簡單整治後(hòu)即開(kāi)始對(duì)外營業；這(zhè)種(zhǒng)方式具有成(chéng)本低、複制快等特點，可以以較少投入、較快投入運營，但長(cháng)期下去，這(zhè)種(zhǒng)方式卻會造成(chéng)園區同質化嚴重、功能(néng)缺失等弊病，最終甚至已不成(chéng)其爲「文創園區」。
文創園區 2.0 ：以紅坊、M50、8 号橋等爲代表
經(jīng)曆過(guò)草創階段之後(hòu)，上海的老廠房改造文創園區漸漸走向(xiàng)成(chéng)熟階段，湧現了以紅坊、M50、8 号橋等爲代表的典型案例。這(zhè)類園區會投入較多資金與時間對(duì)老廠房進(jìn)行重新規劃與建設。
紅坊
8号橋
在定位上，或依托主導産業聚集企業，或專注細分領域，或建立品牌特色，都(dōu)是通過(guò)對(duì)老廠房或舊工業園區的改造，引入藝術、創意、文化等企業，從而形成(chéng)一定的品牌聚集效應，并不斷發(fā)展成(chéng)爲有代表性的文創園區。如以上海著名公共文化藝術社區爲人所知的紅坊、以建築設計領域爲主的8号橋、以視覺藝術領域爲特色的 M50 等，在不斷發(fā)展的過(guò)程中都(dōu)形成(chéng)了自身特質。
在建築改造上，它們保留了原有的工業化空間形态，比如裸露的水泥或磚牆、原有的鋼鐵結構等，具有複古氣息。置身其中既可以感觸到現代氣息，又可以一睹原有的工業風格。
文創園區 3.0 ：以幸福裡(lǐ)、寶鋼二鋼廠等爲代表
作爲文創園區 3.0 代表的幸福裡(lǐ)與 2.0 最大的不同是，它幾乎已經(jīng)完全摒棄了原有老廠房的形貌。在改造過(guò)程中，幸福裡(lǐ)使用了大量新材料，并通過(guò)一些設計手法對(duì)原有空間進(jìn)行了重新設計。也正因爲這(zhè)一點，相比于 2.0 ，幸福裡(lǐ)需要更多的資金投入。
另外，在改造中，幸福裡(lǐ)將(jiāng)老廠房的院牆和鐵門完全拆除，將(jiāng)番禺路和幸福路打通連接到了一起(qǐ)，使周邊居民更加方便出入。這(zhè)種(zhǒng)完全開(kāi)放式的園區，創造了一種(zhǒng)新的消費與體驗環境，顯得更具時代感。
寶鋼二鋼廠（效果圖）
尚未開(kāi)業的寶鋼二鋼廠也與此類似。除了保留小部分原鋼廠空間之外，設計方對(duì)老廠房進(jìn)行了整體調整和優化，包括路網布局、空間的重新打造、區塊的再規劃、景觀重置等，使老廠房呈現出了完全不同的全新面(miàn)貌。
随著(zhe)中國(guó)城鎮化的不斷推進(jìn)，土地資源尤其是一線城市的土地資源將(jiāng)更爲稀缺，如何更好(hǎo)地融合産業與其他用地，推進(jìn)土地資源集約化，是上海等一線城市亟待解決的問題。
每個城市都(dōu)有其内在的城市秩序與發(fā)展規律，在將(jiāng)老廠房改爲文創園區之前，就應該處理好(hǎo)目前和將(jiāng)來的方案，在可持續發(fā)展的基礎上探索更新實踐。
案例二：寫字樓改造 寶鋼大廈
辦公建築發(fā)展到現在，經(jīng)曆過(guò)三次叠代，第一代爲普通自建的辦公大樓，僅能(néng)滿足基本的辦公需求，第二代辦公建築借鑒國(guó)外标準的寫字樓，開(kāi)始注重形象配套設施；第三代辦公寫字樓有明确評價标準，比如甲級及5A設計建造标準。而第四代寫字樓，則是人性化綠色健康智能(néng)的寫字樓，以實現人爲核心的辦公方式，構建垂直社區，實現價值。
據介紹，2017年北京甲級寫字樓市場供需均保持平穩态勢，空置率小幅提高，平均租金同比增長(cháng)0.4%，至人民币332元/月/平米。從區域而言，目前北京産業疏解及轉移的大背景下，各個商務區均面(miàn)臨租戶的更新升級以及樓宇的升級換代，同時也受到其他新興商務區的挑戰，如上地、昌平將(jiāng)與中關村區域形成(chéng)競争和補充，而區域内原有的IT零售逐漸撤離，并且當地辦公樓宇年限較久，這(zhè)也對(duì)區域寫字樓市場發(fā)展提出了新的要求。如鼎好(hǎo)大廈在原有租戶撤離後(hòu)重新裝修加入共享空間等新業态，爲互聯網、高新科技類公司提供更加人性化、舒适化的辦公環境，考慮更多健康生态因素，而這(zhè)一點，將(jiāng)會成(chéng)爲寫字樓改造新的趨勢。
上海寶鋼大廈位于上海市浦電路370号，位于浦東陸家嘴金融貿易區。寶鋼大廈樓高33層，是上海寶鋼集團公司總部所在地和國(guó)内鋼鐵交易活動的主要場所。寶鋼大廈總建築面(miàn)積達7.5萬平方米，是集貿易、辦公、酒店客房、餐飲爲一體的綜合型大廈。
寶鋼大廈竣工時間爲1998年，原本的舊建築略顯沉重厚實，爲了适應21世紀簡約并活潑的辦公方式，改造采用現代的色彩及材料闆，并特意爲建築打造了新的案名概念及其品牌标識系統，讓整個建築顯得既年輕又輕盈，頗具互聯網精神，給用戶一種(zhǒng)明亮舒适的感受。
原有的材料及色彩闆↓
更新設計後(hòu)的材料及色彩闆↓
光線是建築的重要組成(chéng)部分，在這(zhè)個項目也并不例外：光線的進(jìn)入重塑了建築的内部空間。整個内部空間沐浴在從外部街道(dào)和中庭投射進(jìn)來的自然光線中。
改造前
改造後(hòu)
寫字樓的大堂并不應該僅僅是出入傳統樓宇入口，它是一個樞紐，它第三空間，在這(zhè)棟辦公樓的租戶可能(néng)會在某個時刻偶遇彼此，彼此連接，碰撞更多的想法。
改造後(hòu)的入口大廳的動線簡潔，沒(méi)有任何花哨的形式處理，淺色通透的材質和充足的照明，給予整個空間科技未來的利落感。
值得一提的是，通過(guò)機電設備的空間管理，大堂的高度由原來的4.5米提升到了現在的5.2米，大大改善了用戶的空間體驗。
更新前
更新後(hòu)
垂直交通對(duì)于高層或超高層建築來說非常重要，而且樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務的需求就越大。在影響電梯服務質量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員（租戶及其雇員、參觀者）從主入口進(jìn)入後(hòu)需走很長(cháng)的距離才能(néng)到達電梯間、走出電梯後(hòu)又需要走很長(cháng)的路才能(néng)到達他想去的地方，就會給人們留下一個很不好(hǎo)的印象，從而影響到大廈的吸引力。
電梯間入口和電梯内部的狀況也會從總體上影響到寫字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、适當的吊頂裝修、容易識别的電梯控制符号和電梯内地面(miàn)的良好(hǎo)維護。爲了使電梯内的空間感開(kāi)闊一些，在電梯内的後(hòu)牆上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護狀況不良常會令電梯内的客戶懷疑大廈内租戶的信譽甚至擔心在電梯内的安全問題。
電梯服務最重要的标準是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計算電梯每分鍾能(néng)上多少層，而是計算上電梯前的等待時間以及乘上電梯後(hòu)在中間各樓層停留的次數。因此，要合理配置電梯的數量，并根據建築物的層數來确定每部電梯所停留的層數範圍，以提高電梯運行的效率。
原有電梯入口場景↓
更新設計電梯入口場景效果圖↓
原有電梯入口場景↓
更新設計電梯入口場景效果圖↓
通過(guò)與原有供貨商溝通，與電梯技術人員交流，重新規劃電梯服務樓層，提升部分電梯性能(néng)品質，并對(duì)每層樓的電梯廳進(jìn)行了重新改造，營造出明亮通透的感覺，進(jìn)而改善等候電梯體驗。
寶鋼大廈力圖打造一個垂直辦公社區，這(zhè)裡(lǐ)將(jiāng)有不同背景的企業入駐，帶來不同的需求。故而在設計之初就根據規劃，設計了不同的交付标準。
部分樓層精裝修，部分樓層租戶拎包入住，部分樓層送花園露台（5F，24F，25F，27F)而還(hái)有部分樓層提供聯合辦公方式，适合初創小企業，其中頂層（29F），其層高達6.6米，可以作爲爲藝術展廳、會所餐廳等，給租戶更多的想象空間。
根據寫字樓招商經(jīng)驗， “每一個産業社區都(dōu)應該有一個聯合辦公空間，這(zhè)不僅能(néng)強有力地增加整個社區的活力，還(hái)能(néng)極大地促進(jìn)整棟樓的招商。”
寶鋼大廈在改造設計之初就在裙樓區域預留了聯合辦公的空間，目前，助力打造互動與促進(jìn)社交的聯合辦公品牌是——氪空間。
設計單位根據需求和招商情況，對(duì)樓宇入口進(jìn)行巧妙的設計，將(jiāng)建築原有對(duì)稱的兩(liǎng)個入口，利用具有視覺高差的體塊設計手法進(jìn)行了優化區分，突顯建築主入口的同時，爲入駐的聯合辦公保留了獨立入口。
天花闆高度與房間尺度之間的比例适宜, 將(jiāng)有助于營造一個寬闊舒适的辦公環境。在改造前，大樓受新風管限制，辦公區吊頂高度僅2.35米。通過(guò)重新規劃新風管走向(xiàng)後(hòu)，辦公室沿内牆吊頂高度做到了2.55-2.60m，保證使用者在辦公時的舒适體驗。
建築外觀方面(miàn)，引入花園，讓建築“與植物共生”。從建築室外環境，室内綠化環境，露台及屋頂花園等層面(miàn)，讓使用者有“親生命”的自然體驗。
室外景觀改造：移除主入口的簡易花壇，增加流暢線條的景觀；同時打開(kāi)北側商鋪的空間，延伸外部休閑平台，建築外景營了造社區氛圍，增進(jìn)了辦公社區的活力。
更新設計後(hòu)室外場景效果圖↓
露台及屋頂花園：在部分樓層及頂層，將(jiāng)原有的設備機房進(jìn)行合理移位，創造花園露台，爲空間增加賣點及價值。
原有平台實景照片↓
更新設計露台花園效果圖↓
爲讓樓宇形成(chéng)社區，設計中增設小品、休息區、活動區，爲工作在寶鋼大廈中的員工創造連接的場景。
花園露台、後(hòu)廣場等公共空間的設計，成(chéng)爲了人們戶外活動的中心，而人性化的尺度與豐富的活動方式增強了人們的連接。
在業态方面(miàn)，豐富一樓商業配套。如大堂的金融服務和高品質餐飲業态，首層的夾層空間引入新型食堂業态，爲工作人員提供方便的同時也讓整個社區更具有活力！
美國(guó)著名的城市規劃師簡雅各布斯認爲，new ideas must use old buildings，新的想法需要老的建築。
如深圳四川大廈立面(miàn)改造項目設計引用四川的蜀文化精神，將(jiāng)川式傳統建築的青磚、回紋花格等元素，以現代表現手法賦予建築新的表皮，原有四個柱子的基本建築形式依然存在，但全新的建築立面(miàn)更加傳遞出蜀文化新的生命力。
該項目爲深圳第26屆世界大學(xué)生夏季運動會市政改造項目，位于深圳市福田區上步路，曾經(jīng)是地标性建築。包含一棟主樓和兩(liǎng)棟副樓，總建築面(miàn)積約45000㎡。
四川大廈是一座集商業、旅業、寫字樓爲一體的綜合性大廈，主樓高25層，是四川省政府設在深圳特區的窗口企業。大廈内設有寫字樓、三星級的四川賓館、銀行、中餐廳、美容美發(fā)廳、大堂吧、商務中心、工藝品店、商場、大小高級會議廳以及爲寫字樓服務的食堂。大廈主樓和副樓興建于上世紀80年代，原有建築設計均爲四根藍色柱子造型，立面(miàn)簡潔，長(cháng)遠的樓齡使得其外牆面(miàn)陳舊、開(kāi)裂嚴重，難以匹配新時期的審美和使用訴求。
以上舊建築改造案例看來，可以充分的保證了資源的利用和節約，還(hái)在一定程度上尊重曆史，保護了曆史建築的同時保留其文化靈魂。尊重曆史、繼承精華，從深層的角度來解決最根本的問題，在我們面(miàn)對(duì)一棟舊建築時需要去了解它的背景、曆史、環境、特點、乃至它的文脈，以及“新主人”是否需要賦予它新的靈魂與使命。簡而言之，就需要做到“對(duì)症下藥”，才能(néng)起(qǐ)到好(hǎo)的效果。廢棄利于，才能(néng)達到最大的利于價值。
與此同時，除了反響較大的舊改案例，如盈科中心、高和藍峰等，也不乏一些改造的失敗案例。舊改失敗普遍存在的是産權問題，很多項目早些年産權出售，經(jīng)營者沒(méi)有真正持有物業，導緻改造受阻。
“舊改”可以說是時代變化的一個縮影，城市更新則意味著(zhe)經(jīng)濟體的更新、産業的更新、區域結構的更新以及未來生活方式的更新，城市“換血”也正以更新鮮、更年輕态的視角長(cháng)驅直入。
資料來源：
1. 上海市文化創意産業推進(jìn)領導小組辦公室官網 幸福裡(lǐ)介紹
2. 騰訊新聞：長(cháng)甯幸福裡(lǐ)，從舊廠房變身時尚産業園
3. 微信公衆号“中國(guó)寶武”相關資料