隻有把國(guó)資國(guó)企盤活存量放在市場、社會和所有企業的大背景、大格局、大平台上來謀劃、統籌和實施，現有的存量才可能(néng)會更好(hǎo)地盤出來、活起(qǐ)來。
來源 | 上海轉型發(fā)布
作者 | 夏雨
近年來，國(guó)家高度重視盤活存量工作，尤其是國(guó)資國(guó)企的存量盤活。結合城市更新戰略，先後(hòu)下發(fā)了“國(guó)務院辦公廳關于進(jìn)一步盤活存量資産擴大有效投資的意見”、“自然資源部、國(guó)務院國(guó)資委關于推進(jìn)國(guó)有企業盤活利用存量土地有關問題的通知”、“發(fā)改委關于進(jìn)一步完善政策環境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見”、“自然資源部關于盤活農村存量建設用地，支持農村産業融合發(fā)展和鄉村振興”等一系列文件。
今年以來，本市已召開(kāi)多次會議，強調要把國(guó)資國(guó)企的存量盤活作爲振興經(jīng)濟的重要抓手，積極推進(jìn)國(guó)資國(guó)企“四個一批”存量盤活工作，即：“保留一批、減量一批、盤活一批、收儲一批”。應該講，做好(hǎo)這(zhè)項工作，對(duì)優化國(guó)資國(guó)企資源配置、提高資源利用效率、進(jìn)一步釋放發(fā)展空間、帶動社會投資以及增強城市發(fā)展後(hòu)勁都(dōu)具有十分重要的戰略意義和現實作用。
怎樣(yàng)才能(néng)將(jiāng)這(zhè)項量大面(miàn)廣、涉及方方面(miàn)面(miàn)利益、并且非常複雜的系統工程真正落實、落地、産生更大效果？這(zhè)不僅需要自上而下的強力推動、以及各區和企業形成(chéng)合力；更離不開(kāi)市場配置資源的基礎性作用和社會各類企業、機構的參與。隻有把國(guó)資國(guó)企盤活存量放在市場、社會和所有企業的大背景、大格局、大平台上來謀劃、統籌和實施，現有的存量才可能(néng)會更好(hǎo)地盤出來、活起(qǐ)來。
從這(zhè)個意義上講，國(guó)有企業首先對(duì)盤活存量要增強緊迫感。同時，與之有關的部門和單位，對(duì)國(guó)企盤活存量也要有相應的市場化理解、曆史性看待、客觀性評價和政策性支持。
在此，主要談談國(guó)有企業盤活存量爲什麼(me)要增強緊迫感？
存量資源已形成(chéng)多元結構的三分天下
計劃經(jīng)濟時代，國(guó)資國(guó)企一統天下，所有經(jīng)營性土地都(dōu)由國(guó)家劃撥取得。改革開(kāi)放後(hòu)，在吸引外資、發(fā)展民營經(jīng)濟過(guò)程中，經(jīng)營性土地獲得的方式也轉爲市場化的出讓。因此，從現狀來看，雖然國(guó)資國(guó)企仍然擁有大量的存量資源，包括過(guò)去劃撥和之後(hòu)出讓取得的，但民營企業和外資企業經(jīng)過(guò)三十多年的積累，也擁有了數量龐大的存量資源。而且有意思的是，從盤活存量的順序看，首先是國(guó)有企業。
二十多年前，國(guó)有企業改革進(jìn)入最艱難的攻關階段，職工下崗分流、解決曆史包袱、彌補經(jīng)營虧損等，在很大程度上是靠盤活存量來解決的。而那個時期，恰好(hǎo)是外資企業、民營企業高速發(fā)展的階段，還(hái)談不上盤活存量。如今，真可謂“三十年河東，三十年河西”，國(guó)有企業經(jīng)過(guò)改革調整轉型，絕大部分都(dōu)已輕裝上陣，經(jīng)營也比較正常。相反，近些年來，由于各種(zhǒng)原因，倒是相當部分的民營企業和外資企業進(jìn)入了調整轉型期，尤其是早期的産業開(kāi)發(fā)區，大批外企、民企的土地廠房有待存量盤活。同時，這(zhè)些企業對(duì)存量盤活的主動性、迫切性比較強，加上生存壓力、市場意識、決策機制等方面(miàn)的不同，這(zhè)部分企業存量盤活的效率也比較高。
換句話說，在存量盤活這(zhè)盤大棋中，國(guó)有企業并非獨我一家，别無它店，而是衆多參與者中的一員，尤其是外企民企正處于轉型調整的活躍期，市場的競争性大大增加。況且，也不是所有存量都(dōu)可以盤活，市場總量也有“天花闆”，先盤活先得益，“皇帝女兒不愁嫁”在此似乎越來越行不通了。
與存量資源匹配的内容
已成(chéng)爲更緊缺的資源
這(zhè)裡(lǐ)所指的存量，主要是指在國(guó)有企業手裡(lǐ)的大量物理空間資源。這(zhè)些物理空間存量盤活的标志，就是它能(néng)夠有新内容的導入，而新内容又賦予物理空間新功能(néng)。現在的問題是，經(jīng)過(guò)幾十年的高速發(fā)展和城市化建設，物理空間已從緊缺到過(guò)剩，如近三十年全國(guó)城鎮常住人口增加了4倍，而城鎮建成(chéng)區面(miàn)積增長(cháng)了8倍；截至去年底，全國(guó)購物中心已達5839座，總面(miàn)積超5億平方米，大量開(kāi)業率不高、人流不足；一萬多個開(kāi)發(fā)區普遍存在産業用地低效閑置空置問題。
另一方面(miàn)，互聯網科技的快速發(fā)展，尤其是經(jīng)過(guò)三年疫情，使在線辦公、在線經(jīng)營、在線教育、在家辦公、遠程辦公等成(chéng)爲常态，對(duì)物理空間的需求和依賴大爲減少。在這(zhè)種(zhǒng)存量增多、需求減少雙重夾擊下，存量物理空間的價值本身就大打折扣了，而用以盤活存量空間的好(hǎo)項目、好(hǎo)業态、好(hǎo)内容本來就少，現在更顯得珍貴稀缺。況且，在當前招商引資大戰中，越是有市場價值的内容越會受到各種(zhǒng)存量空間所有者的追捧搶奪，坐等上門是等不到好(hǎo)項目的。
因此，從這(zhè)個角度看，要盤活存量，首先要在市場上關注和搶奪能(néng)夠讓存量激活的項目引入，而不是花錢把建築外型或“修舊如舊”或披層“時尚外衣”就能(néng)“盤活”了事(shì)的，尤其是好(hǎo)的項目往往“僧多粥少”，需要去主動捕捉、争取來的。如果沒(méi)有時不我待、敢爲人先的緊迫感和主動性，高水平、高效益、持久性的存量盤活恐怕是不可能(néng)的。
市場化專業化品牌化團隊
成(chéng)爲盤活存量的關鍵要素
從現實情況看，凡是存量盤活成(chéng)功的項目背後(hòu)，都(dōu)有一支市場化、專業化水平高的團隊在支撐。尤其是經(jīng)過(guò)近二十年城市更新的實踐，市場上已逐步形成(chéng)了一批高水準的咨詢、設計、投資、改造、運營等專業公司和機構，包括與之相匹配的各種(zhǒng)基金，其中有些還(hái)成(chéng)爲上市公司。在傳統房地産企業近年來走下坡路的同時，這(zhè)批以專業化爲特色，以城市更新爲主業的新型城市空間運營商正在崛起(qǐ)，并成(chéng)爲存量空間盤活的佼佼者。從現有社會效益、經(jīng)濟效益俱佳的存量盤活項目看，絕大部分都(dōu)是這(zhè)些企業所爲。
因此，具有豐富存量盤活經(jīng)驗、又有實力和案例的企業，已成(chéng)爲各類物業所有者盤活存量的“香饽饽”和“搶手”的合作夥伴。國(guó)有企業要有效盤活存量，自然也離不開(kāi)市場化和專業化，但盤活存量與以往的增量開(kāi)發(fā)有很大不同，國(guó)有企業雖然也一直在盤活存量，但水平參差不齊。同時，也面(miàn)臨不少困惑和難題：一是自身專業化水平還(hái)不夠高，在該領域如沒(méi)有十年二十年市場摸爬滾打的積累，是難有真正競争力的；二是存量資源數量太多，光靠自己根本做不過(guò)來；三是由于衆所周知的原因，體制内盤活存量會受到諸多掣肘，效率和效益往往不夠理想。諸如此類，使國(guó)有企業在盤活存量中難以將(jiāng)自身的優勢發(fā)揮出來。
怎麼(me)辦呢？開(kāi)放合作或許是最好(hǎo)的選擇：即與優秀的社會企業合作，將(jiāng)其市場化、專業化和機制活、動力足的優勢，與國(guó)資國(guó)企的品牌、資金、資源和規範優勢結合起(qǐ)來，取長(cháng)補短、相得益彰。目前，已有不少國(guó)有大集團在這(zhè)方面(miàn)嘗到了甜頭，如華誼集團、東方國(guó)際、久事(shì)集團等，它們都(dōu)有成(chéng)功的案例，并積累了合作共赢的經(jīng)驗。不過(guò)，優質的專業化團隊在巨大的社會存量資源盤活需求面(miàn)前，還(hái)是顯得少之又少。
因此，在盤活存量中，國(guó)有企業既要有規劃，更要有緊迫感；既要培養團隊，更要積極選擇優秀合作夥伴，吸引更多的社會力量參與存量盤活，并形成(chéng)互補的合作模式。這(zhè)樣(yàng)，盤活存量才會取得事(shì)半功倍的效果。
總而言之，國(guó)有企業盤活存量怎樣(yàng)從思路到方案、從規劃到項目、從項目到效果，它是一個龐大的系統工程。其中很重要的一點，就是要在認識上提高站位，把握這(zhè)項工作所面(miàn)對(duì)的市場條件以及變化趨勢，并從源頭上确立緊迫感和主動性。這(zhè)樣(yàng)，存量盤活才能(néng)更紮實地推進(jìn)，并取得實實在在的成(chéng)效。